El anuncio del Ministerio de Economía sobre la colocación de $2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) busca atacar el principal obstáculo del sistema financiero: la falta de depósitos a largo plazo que limita la oferta hipotecaria. Al licitar plazos fijos ajustados por UVA a un año y cinco años para que las entidades otorguen préstamos a un plazo mínimo de 15 años y con una tasa tope de UVA + 7,5%, el programa genera una inyección inmediata de liquidez. En el plano de la economía real, este estímulo prevé movilizar la industria de la construcción, dinamizar la venta de inmuebles usados e impulsar la formalización de ahorros no bancarizados, al requerir que los solicitantes aporten de su bolsillo el 25% del valor de la propiedad como pie inicial.
Sin embargo, las estimaciones oficiales de alcanzar a unas 18.000 familias tropiezan con la realidad de los ingresos salariales. Tomando como referencia el caso tipo presentado de un crédito por US$ 80.000 a 25 años, la cuota inicial ronda los $865.000, lo que bajo el límite normativo de no afectar más del 25% del ingreso neto demanda acreditar más de $3,4 millones mensuales por grupo familiar. En la práctica, este filtro financiero segmenta el alcance del beneficio principalmente hacia sectores de ingresos medios-altos con dos salarios formales consolidados, acotando el universo de inquilinos que realmente pueden dar el salto hacia la propiedad propia en el corto plazo.
A mediano plazo, la efectividad del programa no solo dependerá de la liquidez inyectada por la ANSES, sino del comportamiento macroeconómico general y la evolución del poder adquisitivo. Si bien el tope a las sobretasas de los bancos aporta previsibilidad en el margen de intermediación, la viabilidad del modelo UVA exige sostener la desaceleración inflacionaria para que la actualización del capital indexado no desborde la capacidad de pago de las familias. La reactivación sostenida del crédito inmobiliario sobre el PBI demandará, por tanto, que este fondeo inicial sea acompañado por una recuperación real del salario y una estabilización económica que reduzca paulatinamente el riesgo crediticio.
